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中国房价难降?房价失控背后的根源细思极恐!

来源:吉屋网   发布时间:2018-06-14

高房价,已经成为中国人的较大痛点。

尤其是在房价疯狂的一二线城市,有人几乎已经到了谈“房价”色变、快要拍案而起的地步了。

同时,全国各地很多地方又出现了大批人烟少有的新区,像鄂尔多斯的康巴什这样的“鬼城”。连北京和天津之间,也有空城。

失望的民众不是批评政府,便抱怨开发商,其实,他们的板子打错了地方。

房价失控的根源,在于现行土地制度。

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01

现行土地制度只是权宜之计

中国现行的土地制度并非出于深思熟虑后的精心设计,或经过几千年的磨合与演进,能够与市场经济的其他部分高度相洽,而是在仓促之间,折衷多方利益基础上的权宜之计。

1984年,在一些边远穷困省份偷偷试验的基础上,政府全面解散公社,并让现行土地制度正式登上历史舞台。


这一土地制度在世界上少有,主要可以归纳为两条。

名列前茅,农地所有权仍归农民集体(行政村或自然村),但土地使用权在农民中按人头或劳动力平分,15年不变,后来延长到30年不变;

第2,农民不得买卖农地,农地转为非农用地之前,必须先由政府征用,收归国有。


政府后来公布的一系列与土地的承包、使用、管理、调控有关的法律、条例、决定和通知等,除了延长农户的承包期,允许农户出租、转包、转让严格限于农用的承包地外,都是强调不准农用土地的直接农户所有和国家对非农用地的垄断,因而始终没有突破1984年的框架。

不可否认,这种土地制度由于冲破了人民公社的大锅饭制度,将生产的剩余索取权还给农民,对中国的农业经济突飞猛进做出了杰出的贡献。可是,从20世纪90年代中国全面推进市场化、城市化和全球化后,这种土地制度的临时性同市场经济的本质要求之间的严重冲突日益显露。

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现行土地制度和市场经济的冲突,其实质在于承不承认土地像劳动、资本、劳动力、企业家精神等其他要素一样,是可以自由流转和交换的;承不承认广大农民群体作为土地的所有者,能像其他阶层一样有平等的权利去追求除劳动收入外的资产收入。

当土地的生产要素特性和资产特性被否认,土地所有者的社会身份、法律权利被限制,土地交易的自由被剥夺时,农民在收入分配中的处境相对其他阶层必然日益恶化。


同时,土地的供求和有效配置离市场的要求越来越远,只能越来越求助于政府的干预和操纵。这不但背离市场导向的改革大方向,而且各种市场扭曲、低效配置、官场腐败、社会不公等必然尾随而至。

*近几年,随处可见各种利益集团围绕土地的冲突此起彼伏,而广大农民阶层却难以致富,并难以融入以城市为代表的现代社会,日益边缘化、贫困化。

存在如此隐患的社会,自然难以和谐。



02

土地交易市场被政府“一手遮天”


现行土地制度,实际上使政府成为土地所有权交易的少有买家和卖家。

政府的这种垄断行为既侵犯农民个体和集体的权益,又违背市场经济的自由交易和充分竞争的原则,使城市化的成本越来越高,各种结构性扭曲日趋严重。

由于现行土地制度的高度僵硬性,真正的土地市场已失去发育和成长的任何合法空间。而行政配置土地要素的结果,无论以效率衡量,还是以社会公正衡量,其低劣和不得人心,是大家有目共睹的。

在这种配置下,某些城市的自我现代化固然取得极快的进展,但同时也种下房价飙升、房市泡沫化、城市化滞后、农村人口遭到排斥以及服务业严重滞后的恶果。

在外需相对萎缩的*,城市化和服务业的滞后,必然导致农村隐性失业的加剧,城乡收入差的恶化,全面小康社会实现的可能性变得更为困难。


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在现行土地制度下,由于农民没有完整的所有权带来的其他产权,例如抵押权、买卖权等,从而衍生一系列负面影响。

例如,由于土地所有者缺位,管理权只能交给村集体干部,为贪污、腐败打开方便之门,为掠夺性土地征收铺平道路,农民很难保护自己的土地权益,也无法获得金融服务。

中国虽然在城市地区有土地的招、拍、挂制度,即土地的拍卖市场,但它们完全由各地政府垄断。民间并没有自己的土地拍卖市场,原因是没有自己的土地供应来源。

位于城市四周、属于农民集体所有的农地,尽管它们天然可以成为城市面积扩大所需土地的来源,但是这些土地并不能对城市地价的上升做出合理并且合法的反应,因为农地不准自由买卖,不准进入土地的一级市场。

当然,有些农村集体并不买账,采用以“小产权房”的形式改变农地用途,向城市居民提供远低于市价的楼盘。但这些楼盘在现行土地制度下被列为不合法,政府随时可以清理,甚至拆除。


在现行土地制度下要将城郊土地变为城市用地,必须先由地方政府获得*政府的土地指标,而土地指标的制定则完全是计划经济的思路和做法。理由很简单。这种土地指标的制定和在各省市的划拨,并不可能基于价格信号和土地的相对少有性。


房价失控的根源在于现行土地制度。在这种制度下,各地政府的理性行为必然会以少有买家对本地土地进行低价征收,然后作为少有卖家将本地土地的使用权在本地的土地市场上高价拍卖,以便使土地出让金极大化。


而开发商拿到天价的土地后的理性行为,只能是建造更为昂贵的楼盘。

然而,官、商两界的这种看似理性的行为却严重扭曲城市的地价和房价,高企的地价必然导致房价的严重泡沫化。所以,地市、楼市的扭曲根源在于现行土地制度。


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总之,某个城市的地价和房价再高,只要当地政府对当地土地的垄断收购存在*,当地的土地供应就不会随着地价的上升而增加,以平抑地价的上涨。

同时,由于土地拍卖已经将地价抬到目前的高水平,房产商并无动力建造为中低阶层和农民工买得起或租得起的房屋。

房价的畸形和严重泡沫化的根源就在于目前的土地制度。不根本改变目前的土地制度,不恢复土地的供、需和价格之间的天然联系,仅仅依靠出台政策认为遏制地价和房价,从长远来说是于事无补的。


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