地产寒冬之后迎夏天，2019年房价或将迎来报复性上涨！

来源：吉屋网发布时间：2018-11-07 11:12:42

房地产寒冬来临，购房者观望犹豫，地产人前途迷茫，但我们可能看到的只是部分现象，甚至有人为制造的假象。相反，年薪1500万的网红经济学家任泽平却预言，2019年房价将迎来报复性上涨！

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此时耳畔响起股神巴菲特的至理名言，在别人贪婪时恐惧，别人恐惧时贪婪！也许现在就是*的购房时机，不信？下面让我用数据来说服你。

一、地产寒冬可能是个假冬天！

万科高喊“活下去”被认为是“地产寒冬”的来临，但真的是这样吗？我们来看看房企的销售数据和拿地数据。

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1、销售：业绩增长显著，案场销售火爆

万科前三季度，销售金额4315.5亿，相比2017年，营业收入增长48%，净利润增长28%，可以说是高增长啊，不像是挣扎在生死边缘该有的样子啊，奥斯卡不颁个影帝都说不过去。

我们再来看看主要房企的整体销售情况：

1-9月，碧桂园、恒大、万科等20家房企销售业绩同比增长率均值为51.2%，销售额均值为2031.7亿元。其中，有10家企业销售业绩同比增速超50%，泰禾、新城的销售业绩上涨明显，同比分别增长140.1%、113%；世茂、阳光城、正荣均实现了超70%的同比增长。

我严重怀疑自己正在过一个假冬天，这哪是寒冬，这是夏天还没过去吧。我们再来看看近期楼盘案场实际销售情况，下图上海阳光城檀悦101的蓄客现状。千万豪宅，依然炙手可热。祥生抚州东方樾近期使用明源云客在线开盘，8*售罄，可见市场热度。

2、拿地：万科=恒大+碧桂园+保利+融创

在高喊活下去的背后，万科三季度拿地近500亿，逼近“恒大+碧桂园+保利+融创”的金额总和。再来看看其他房企，10月23日，金融街17亿再入惠州地块；10月24日，广西南宁31.4亿出让三块地，新城、阳光城、中南均有收获；10月24日，龙湖、中梁等5.95亿揽下沈阳4宗地...。如此大量和密集拿地，是要过冬吗？明显是预期看好，房价可能反弹才敢疯狂拿地。

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（资料来源：中国财富网制图）

二、从金融、土地、人口看为什么房价还会涨？

从上面房地产的销售情况以及拿地情况，不管是老百姓还是房企自身对房地产未来的预期都是比较乐观的，目前只是受政策压制，确实出现部分房企因为政策导致资金流吃紧，降价回流资金，但是只要政策一放开，房价必然如同每次调控一样，迎来报复性上涨，而且很可能就在2019年，因此现在可能是购房的* 佳时机。根据任泽平“长期看人口，中期看土地，短期看金融”的理论，未来房价依然有上涨空间！

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1、金融：央妈四次放水，近4万亿货币如何推升房价？

2018年央行进行了4次降准，具体如下：

*次：1月25日，普惠金融定向降准，释放流动性约4500亿元；

第二次：4月25日，定向降准置换到期的MLF，释放流动性约4000亿元；

第三次：6月24日，下调人民币存款准备金率0.5个百分点，释放流动性约7000亿。

第四次：10月7日，下调人民币存款准备金率1.0个百分点，释放流动性约7500亿。

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（资料来源：财商教育）

央妈放水每次都有大量流入楼市从无例外，4次放水算上货币乘数，商业银行可以释放近4万亿的货币出来，根据以往经验，每次放水至少有30%流向房地产这个巨大的资金池。货币（M2）增发又是房价上涨背后重要的助推器，下图我们可以到历年货币增发与房价上涨的关系，所以从短期看金融来看，房价必然迎来上涨。

货币增发，短期可能上涨，但是害怕昙花一现，还是不敢下手，我们从土地来看看中期房价为什么还会上涨？

2、财政：土地财政如何保障房价上涨？

说到土地，说到了高房价的根源——土地财政，地王频出和高房价背后的制度因素就是土地财政。

1994年的分税制改革，大部分税收收归中央，地方要发展经济不得不靠卖地获得财政收入，因此地产政府对土地财政形成了依赖，不断希望房价高涨，然后地价上涨，成为*的受益者。数据显示全国31个省及直辖市，超过一半省市的土地出让收入在地方财政中占比超过1/3，而且多年来一直居高不下。

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我们常常以为高房价导致钱都被“无良”开发商赚走了，其实，因为土地财政，地方政府所得占到了房价的6成左右，地价和房地产相关税收占据了商品房销售额高达8成，所以，高房价的收益主要都被地方政府拿走了。

而且地方政府的债务加剧了对土地财政的依赖，因为每次调控*坐不住的就是地方政府，想方设法松绑，不然财政熬不住。不光如此，地方政府还会想方设法拉伸房价，用更少的地换更多的钱，因此会控制土地供给，助推房价上涨，可以说地方债务成为了高房价的一道间接保障。

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土地财政不解决，房价就很难降下去，因为房价降下去就相当于断了地方政府的财政来源，而且地方政府债务危机也很可能因此爆发。

3、人口：城市化持续，大都市圈加速

长期看人口，中国的人口聚集方向是，农村向城市流动，小城市向大城市圈流动，中国近些年高速的城市化进程是房价上涨的主要动力之一，而且城市化进程还在进行。

中国提得*多的两个梦想：全面建成小康社会，其城市化指标是70%；从发展中国家踏入发达国家，指标为80%，而澳大利亚、日本已经超过了90%，说明中国的城市化进程还有漫长的道路要走。

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中国目前来说，农村人口进城还在持续，小城市向大城市圈流动正在加速形成，未来房价比较坚挺的是一线城市，增值潜力较大的一线城市周边的城市，比如长三角上海周边城市以及大湾区深圳、香港周边城市，中国大城市圈运动才刚刚开始，所以房价上涨还远未结束。

三、相信中国经济就应该相信房价

房价之所以会坚挺，还有一个重要原因就在于，中国房价与中国经济关系密切，根据官方统计GDP增长中房地产贡献了约三分之一，这还没算上小产权房、军产房、城中村自建房、单位集资房等，算上这些对GDP增长的贡献要占到一半左右，也就是中国经济增长有一半的贡献来自房地产，这些还不算上房地产相关的钢筋、水泥、建材、家居等上下游产业，因此房价下跌会对中国经济、地方财政以及老百姓财富带来重创，所以你相信中国经济就应该相信房价。

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四、买房* 佳时机，在别人恐惧时贪婪

房价下跌，很多人观望犹豫，不敢下手，下面我们来看看到底什么时候*适合下手？因为政策调控，购房者大部分都是刚需买房，一般无非下面4种情况：买在房价顶端、买在房价谷底、买在房价上涨的半山腰、买在房价下跌的半山腰。

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（资料来源：明源地产研究院）

从图上看*当然是买在房价谷底的时候，但是对于大部分人来说很难知道什么时候是谷底，一直等常常等到的是房价反弹上涨，这时按照中国人“买涨不买跌”的习惯，购房者会迅速增加，买方竞争加剧，所以购房者议价能力弱，难选到好房子。相较于A点，在C点买房可能更好，差不多价格，但能争取更多优惠，选到心仪好房子，所以现在也许才是购房的* 佳时机。

结语

地产寒冬，远没有我们想的那么严重，房企哭惨是希望政府不要掐太紧，消费者却容易当了真，你看他们销售增长情况和疯狂拿地的举动，可以预测房价应该还会反弹，到时可能直接迎来“地产夏天”。从短期4万亿货币增发、中期土地财政和长期城市化人口转移来看，中国房价仍有上涨空间，而且房地产与中国经济关系如此密切，相信中国经济就应该相信房价，现在微跌也许才是购房的* 佳时机。

文章来源：明源云客

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